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Starre Renovierungsfristen sind auch in Gewerberaum-Mietverträgen unwirksam
Nach dem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs steht nun fest: Starre Renovierungsfristen sind auch für Gewerberaum-Mietverträge unwirksam. Die Regelung galt bisher nur für Wohnräume. Damit brechen für Vermieter schwere Zeiten an: Schon ein einziges falsches Wort in der Schönheitsreparaturen-Klausel kann ihn selbst bei jahrelangen Mietverhältnissen und einer abgewohnten Wohnung die Renovierung kosten.
Wer in Mietverträgen starre Fristen für Schönheitsreparaturen festlegt, benachteiligt Mieter unangemessen. Das bestätigt der Bundesgerichtshof in seinem neuesten Urteil (BGH-Urteil vom 08.10.2008, XII ZR 84/06). Danach sollte ein Gewerberaum-Mieter mindestens alle 3 Jahre Küche und Bad, alle 5 Jahre die sonstigen Wohnräume und alle 7 Jahre die übrigen Räume renovieren. Ein Düsseldorfer Vermieter hatte die Renovierungskosten eingeklagt. Sein Mieter - ein Schneider - war der Ansicht, dass er die Kosten nicht zahlen müsse, weil die Renovierungsklausel in seinem Mietvertrag unwirksam sei. "Wegen der starren Fristen", erklärte er dem Vermieter.
In einem ähnlichen Fall, allerdings für Wohnungsmietverträge, hatte der BGH bereits im Juni 2004 entschieden (BGH-Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586): Demnach ist die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnungsmieter unwirksam, wenn der Mieter die Arbeiten nach einem starren Fristenplan ausführen muss. Zudem berücksichtigen starre Fristen nicht, wann der Mieter das letzte Mal renoviert hat bzw. inwiefern die Räume vom jeweiligen Mieter bereits so "abgewohnt" wurden, dass sie überhaupt renoviert werden müssen. Eine Renovierung muss also nicht nur terminlich fällig, sondern auch notwendig sein.
Diesen strengen Maßstab legten die Bundesrichter jetzt auch für die Renovierungsklausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag an. Das Ergebnis: Schönheitsreparatur-Klauseln mit starren Fristen sind auch bei gemieteten Gewerberäumen unwirksam! Um als "starre Frist" und damit unwirksame Klausel eingestuft zu werden, genügt häufig schon ein falsches Wort. Im BGH-Fall war es das Wörtchen "mindestens", das für den Vermieter zur teuren Stolperfalle wurde. Laut Mietvertrag sollte der Mieter nämlich "mindestens" nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren. Deswegen war die Renovierungsklausel unwirksam und der Gewerberaum-Mieter durfte ausziehen, ohne zu renovieren! Gleiches gilt, wenn die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" oder "spätestens" nach Ablauf bestimmter Zeiträume erforderlich werden sollen (KG Berlin, Urteil vom 22.05.2008, 8 U 205/07). Grundsätzlich kann der Vermieter seine Renovierungspflicht mit einer Klausel im Formularmietvertrag auf den Mieter übertragen. Seine Renovierungsklausel ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Ob schon allein die Formulierung, dass der Mieter "grundsätzlich" innerhalb bestimmter Fristen renovieren muss, bedeutet, dass er gar nicht renovieren muss, ist unter den Gerichten noch umstritten.
Heidi Schurr, Expertin für den Bereich "Vermieten & Verwalten" beim Immobilien-Portal www.meineimmobilie.de, beschreibt die derzeitige Rechtslage folgendermaßen: "Welche Formulierungen bezüglich Renovierungen heutzutage vor Gericht Bestand haben werden, lässt sich schwer voraussagen. Ständig neue Urteile verunsichern nicht nur viele Vermieter, sondern auch die Mieter. Sicher ist nur eines: Muss der Mieter nur "in der Regel" oder "im Allgemeinen" nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren, macht das allein eine Renovierungsklausel noch nicht unwirksam!" (mehr Informationen unter: www.meineimmobilie.de/vermieten)
20.10.2008
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