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Mietrecht aktuell - Unzulässige Zuschläge für Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen
Nach jüngster BGH-Rechtsprechung können Vermieter finanzielle Einbußen, die sie aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln erlitten haben, nicht über eine Mieterhöhung abfedern. Auch bei Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, kann der Vermieter von den Mietern keinesfalls die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die die ortsübliche Vergleichsmiete um einen Zuschlag für die tatsächlich angefallenen Renovierungskosten übersteigt, verlangen.
Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt nach § 306 Abs. 2 BGB nämlich dazu, dass statt der unwirksamen vertraglichen Vereinbarung die gesetzliche Regelung greift. Danach obliegt die Instandhaltungspflicht - die grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten umfasst – einschließlich der damit verbundenen Kosten dem Vermieter. Von dieser gesetzlichen Bestimmung kann nur durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien abgewichen werden. Fehlt eine solche wirksame (!) vertragliche Vereinbarung, kann der Vermieter selbstverständlich nur die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Eine weitergehende Erhöhung – insbesondere ein Zuschlag für die Durchführung von Schönheitsreparaturen – ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Fazit:
Da nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes 75 Prozent aller älteren Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten, sollten Vermieter insbesondere bei Begründung neuer Mietverhältnisse dringend prüfen, ob die Klauseln zur Vornahme von Schönheitsreparaturen den erhöhten Wirksamkeitsanforderungen der Rechtsprechung genügen.
Mieter hingegen sind gut beraten, ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters genau zu prüfen. Vor dem Hintergrund unwirksamer Klauseln zur Vornahme von Schönheitsreparaturen könnte es sich hierbei um verdeckte und insoweit unzulässige Renovierungszuschläge handeln.
Der Autor ist Rechtsanwalt in Köln und freier Mitarbeiter der Kölner Kanzlei WAGNER HALBE Rechtsanwälte. Rechtsanwalt Esser berät und vertritt Mieter und Vermieter in allen Fragen des Mietrechts. Kontaktdaten und weitere Informationen finden Sie unter www.wagnerhalbe.de
15.10.2008
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