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Immobilien-Kaufverträge – mit Vertragsabschluss ist das Ende der Odyssee häufig noch lange nicht erreicht
Nicht jeder Kaufvertrag für eine Immobilie hält, was er verspricht. Häufig kommt es im Anschluss zur notariellen Beurkundung zu Streitigkeiten zwischen den Parteien sowie zu Problemen bei der Abwicklung, die bei entsprechender Vorkenntnis vermieden werden könnten. Hierauf verweist der ImmoVerlag, Grömitz, der jüngst zwei Ratgeber zum Thema Immobilienkaufverträge veröffentlicht hat.
Die Problematik auf der Verkäuferseite ist schnell auszumachen. Nach monatelangen Angebots- und Verhandlungsodysseen wollen viele Anbieter einfach nur noch abschließen und unterschreiben so ziemlich alles, was Ihnen vorgelegt wird. Nicht selten mit verheerenden Folgen, weiß der Immobilienexperte und Verlagsgründer, Stephan Probst, der vor überhasteten Vertragsabschlüssen warnt. Dabei ist nicht nur Vorsicht geboten, wenn der Käufer seine Finanzierungsmöglichkeiten nicht nachweisen kann, was im schlimmsten Fall zum Ausbleiben der Zahlung bei gleichzeitiger Hinderung an einem alternativen Verkauf führen kann, auch vorzeitige Übergaben oder Haftungsverpflichtungen können existenzbedrohende Szenarien beim Verkäufer auslösen.
Auf Käuferseite wird jedoch kaum weniger unbekümmert in Gefahrensituationen hineingelaufen. Kaufpreiszahlungen werden häufig ebenso wenig ausreichend gesichert, wie die Haftung des Veräußerers bei bestehenden und bekannten Mängeln. Nachhaltige Belastungen wie Baulasten, Wegerechte, etwaige Altlasten etc. bleiben aufgrund mangelnder Sorgfaltspflicht bei der Auskunftseinholung in vielen Fällen so lange Zeit im Dunkeln, bis sie dann irgendwann zum eminent wichtigen Faktor für den Erwerber werden. Dies ist zum Beispiel immer dann der Fall, wenn die miterworbenen Lasten wertbeeinflussend sind oder Kosten für die Beseitigung der Lasten entstehen.
Ein Blick in das Grundbuch und Abteilungen oder ins Altlastenverzeichnis könnte da bereits häufig vor Schaden bewahren. Allerdings gilt auch hier: man muss natürlich das Grundbuch lesen können und die Bedeutung dessen, was darin geschrieben steht, verstehen. Hierbei soll der kürzlich im ImmoVerlag veröffentlichte Ratgeber »Immobilienkaufverträge – Was Käufer und Verkäufer wissen sollten« helfen.
Aber nicht nur Streitigkeiten zwischen den Parteien trüben häufig das als Erfolg gewähnte Geschäft. Vielfach sind es auch die so genannten mündlichen Nebenabreden zum Vertrag, die nicht zu dessen Bestandteil werden und späterhin für böse Überraschungen sorgen, sogar bis zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages führen können. So kann es auch schon einmal sein, dass das Finanzamt im Nachhinein unerwartet „komische“ Fragen stellt, obgleich man der Ansicht ist, nichts Verwerfliches oder gar Rechtswidriges getan zu haben, wenn beispielsweise der Wert für mitverkaufte Gegenstände nicht beurkundet wurde oder an Provisionsverpflichtungen gegenüber involvierten Maklern manipuliert wurde.
Anders als viele Käufer und Verkäufer vielleicht vermuten mögen, sind Notare keineswegs dazu da als „Schiedsrichter“ zwischen den Parteien zu fungieren oder Sachverhalte zu bewerten. Der Notar erklärt lediglich parteilos unvorteilhafte Vertragsklauseln und beurkundet die Willen der Parteien, erklärt Probst, der deshalb eindringlich davor warnt etwas zu unterschreiben, dessen Folgen man sich nicht bewusst ist oder abschätzen kann.
Käufer und Verkäufer sollten sich unbedingt eigenständig und unabhängig voneinander über die Möglichkeiten der optimalen Kaufvertragsgestaltung informieren und sich keinesfalls auf Hörensagen verlassen, denn die selbsternannten schlauen Berater sind erfahrungsgemäß regelmäßig weg, wenn es darum geht Schaden zu begrenzen, weiß Probst, der in verschiedenen Expertenportalen täglich mit dieser Problematik konfrontiert wird.
Dies gilt insbesondere auch, wenn ein Makler eine oder beide Parteien bei der Kaufvertragsgestaltung berät. Zwar verfügen Makler in der Regel über eine größere Erfahrung als der Laie, haften jedoch im Zweifelsfall nicht für irgendwelche Nachteile aus dem Vertrag, sofern sie nicht vorsätzlich von ihm herbeigeführt wurden.
22.10.2008
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