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Immobilien News
Asien auf dem Vormarsch
Richtet man heute den Blick nach Asien, so GlobePlan Geschäftsführer Jörg Protzmann, dann bietet sich ein imposantes Bild: Hohe Wachstumsraten, gewaltige Devisenreserven, ausländische Direktinvestitionen in beachtlicher Höhe – Daten also, die von der Dynamik der Wirtschaft in Asien zeugen. Bald könnten die drei größten Volkswirtschaften asiatisch sein. Auch die Deutschen sind von diesen Erfolgen beeindruckt. Wie eine aktuelle Umfrage des Bankenverbandes zeigt, wird vor allem China als eine herausragende Wirtschaftsmacht wahrgenommen. So halten 62 % der Befragten die Volksrepublik für wirtschaftlich erfolgreicher als die USA und die Staaten der Europäischen Union. Und eine ebenso große Mehrheit sieht China inzwischen sogar als den weltweit größten wirtschaftlichen Konkurrenten Deutschlands an. Auf den weltweiten Immobilienmärkten ist nach Berechnung von Jones Lang LaSalle im 1. Halbjahr 2008 41% weniger investiert worden als im Vorjahreszeitraum. Am stärksten erwischte es den amerikanischen Kontinent mit einem Einbruch der Transaktionsvolumina um 56% auf 75 Mrd. USD, während die Region Asia-Pazifik ein im Jahresvergleich stabiles Ergebnis von 55 Mrd. USD erreichte. Für Europa bilanziert JLL ein Minus von 44% (gerechnet in Euro). Die Kernmärkte England, Deutschland und Frankreich waren besonders stark betroffen (-50%), während kleinere Standorte wie die Niederlande, Finnland, Belgien und Spanien geringere Rückgänge zeigten. Auch die Researcher von Cushman & Wakefield sehen die europäischen Märkte mitten in einer Sommerflaute. Den recht guten Dealfluss in Spanien führen sie auf die vielen Gelegenheiten zurück, die durch die starke Preiskorrektur und die vielen Notverkäufe entstanden. Nach einem voraussichtlich flauen Herbstquartal erwartet C&W gegen Jahresende wieder mehr Umsätze in Europa.
Dann, hoffen die Makler, werden die Verkäufer ihre Preisvorstellungen endlich nach unten korrigieren. GlobePlan Geschäftsführer Jörg Protzmann: „Gerade weil China – und Asien insgesamt – mit so großen Schritten aufholt, ist es richtig und notwendig, die asiatische Herausforderung ernst zu nehmen und sich mit seiner Investitions- und Anlagestrategie darauf einzustellen. Wer die langfristigen Auswirkungen dieses Megatrends richtig einschätzt und sich nicht durch kurzzeitige oberflächliche Erscheinungen irritieren lässt, wird von den Entwicklungen in Asien nachhaltig profitieren.“ Ein Blick auf die derzeitigen und prognostizierten Wachstumsraten verschafft Klarheit. Die Aussichten, dass die Wachstumsdynamik der asiatischen Volkswirtschaften in den nächsten Jahren anhält, stehen gut. Nach Einschätzung des Economist wird das Wirtschaftswachstum in den Jahren bis 2011 nur in Japan ähnlich moderat ausfallen wie in Deutschland und in den USA. Hongkong, Malaysia, Singapur und Südkorea hingegen expandieren mit Zuwachsraten zwischen 4,8 Prozent und 5,7 Prozent fast doppelt so schnell. China weist sogar eine erwartete Wachstumsrate von 9,5 Prozent auf. Die durchschnittlichen Inflationsraten halten sich dabei bis 2011 mit Werten in der Bandbreite von 0,7 Prozent (Japan) bis 3,6 Prozent (China) in überschaubaren Grenzen.
Unterstützt wird die starke wirtschaftliche Expansion durch die demographische Entwicklung. Diese und der weltweite Bevölkerungsanstieg sind großen Herausforderungen und zugleich Chancen unserer Zeit. Laut den Vereinten Nationen nimmt die Weltbevölkerung pro Sekunde um 2,6 Menschen (netto), 4,4 Menschen (brutto) zu. Das entspricht einer jährlichen Zunahme von rd. 81 Mio. Menschen oder den Einwohnern Deutschlands. 2007 lebten 60 % der Weltbevölkerung in Asien, mit 14 Prozent bzw. 11 Prozent gefolgt von Afrika und Europa. Nordamerika hat nur einen Anteil von 5 Prozent. Bis zum Jahr 2050 wird in Asien mit ein Bevölkerungsanstieg um 1,3 Mrd. Menschen erwartet auf dann 5,38 Mrd. Gesamtbevölkerung Während die Bevölkerung in Europa im Zeitraum bis zum Jahr 2025 leicht zurückgehen und altern wird, nimmt sie in weiten Teilen Asiens prognosegemäß kontinuierlich zu. Wesentlich dynamischer entwickeln sich aufgrund der Land-Stadt-Wanderungen die Ballungsräume. Es wird erwartet, dass die ostasiatischen Städte bis zum Jahr 2025 einen Zuwachs um 45 % auf 981 Mio. Personen verzeichnen, während für Europa gerade einmal 4 % prognostiziert sind. Diese vorhersehbare Entwicklung löst einen enormen Bedarf an Investitionen jeglicher Art aus. Besonders profitieren können Investoren von der Bevölkerungsentwicklung und der steigen Kaufkraft in weiten Teilen Asiens durch Investitionen in die Immobilienmärkten. Wenngleich sich die nationalen Wirtschaftszyklen in Zukunft global weiter angleichen dürften, werden die asiatischen Volkswirtschaften doch weiter temporäre Sonderentwicklungen aufweisen, nicht zuletzt aufgrund des kräftigen Strukturwandels in China und Indien, den beiden Ländern mit dem größten Aufholpotenzial.
Die meisten langfristigen Wachstumsprognosen gehen davon aus, dass China, Indien und Japan bis 2050 die drei größten Volkswirtschaften der Welt sein werden. Daraus ergeben sich für internationale Immobilieninvestoren Chancen. Asiatische Immobilienanlagen bieten Investoren zudem die Möglichkeit das Risiko ihrer Immobilienportfolios regional zu streuen und Korrelationseffekte zu nutzen. Hongkong Innerhalb der Volksrepublik China nimmt Hongkong im Hinblick auf die Politik, seine Wirtschaft und seinen Immobilienmarkt eine besondere Stellung ein. China hat sich bei der Rückgabe der britischen Kronkolonie im Jahr 1997 verpflichtet, der Sonderverwaltungszone Hongkong unter der Devise „ein Land, zwei Systeme“ eine gewisse Autonomie zu gewähren und das bestehende Wirtschafts-, Gesellschafts- und (ehemals britische) Rechtssystem für die Dauer von 50 Jahren nicht fundamental zu verändern. Die laut Heritage Foundation liberalste Wirtschaft der Welt zeichnet sich durch ein sehr hohes Pro-Kopf- Einkommen seiner sieben Mio. Einwohner aus. Der Büromarkt von Hongkong erlebt aufgrund der starken Expansion im Finanz- und Unternehmensdienstleistungsbereich seit über drei Jahren einen bemerkenswerten Aufschwung.
Die Umsätze des Einzelhandels stiegen in 2008 gegenüber dem Vorjahr aufgrund gestiegener Haushaltseinkommen und steigender Touristenzahlen weiter an. Der Wohnungsmarkt von Hongkong ist angesichts der guten wirtschaftlichen Entwicklung durch hohe Umsatzaktivitäten und steigende Wohnungspreise gekennzeichnet. Dies gilt insbesondere für das Luxuswohnungssegment. Singapur Der Inselstadtstaat zählt etwa 5 Millionen Einwohner und weist seit der Unabhängigkeit 1963 politisch stabile demokratische Verhältnisse auf. Singapurs Bevölkerung hat ein hohes Wohlstandsniveau erreicht. So bewegt sich das Pro-Kopf-Einkommen mit 31.400 USD auf deutschem Niveau. Gründe dafür sind die globalisierungsfreundliche, liberale Wirtschaftspolitik, die hohe Wettbewerbsfähigkeit des Landes sowie die günstige Lage am Schnittpunkt wichtiger Schifffahrts- und Flugrouten. Singapurs Immobilienmarkt ist in allen Sektoren hoch entwickelt und sehr transparent. Der Büromarkt befindet sich seit Mitte 2003 in einem starken, anhaltenden Aufschwung. Auch der hoch entwickelte Einzelhandelsimmobiliensektor von Singapur profitiert von der kräftigen Konjunktur.
Der Wohnungssektor von Singapur erlebt aufgrund der stark expandierenden Wirtschaft, der Gründung neuer Haushalte und des Zustroms ausländischer Arbeitskräfte einen Boom. Innerhalb eines Flugradius von 7 Stunden erreicht man von Singapur aus einen Markt mit 2,8 Mrd. Menschen. Singapur ist bedeutsame Drehscheibe des internationalen Güterverkehrs. Südkorea Die Republik Südkorea, neben Hongkong, Singapur und Taiwan einer der vier asiatischen Tigerstaaten, hat seit den sechziger Jahren eine rasante wirtschaftliche Entwicklung erfahren. Mittlerweile erwirtschaftet das Land das drittgrößte Bruttoinlandsprodukt Asiens nach den beiden Nachbarländern Japan und China und das zehntgrößte der Welt. In einigen Technologiebranchen, zum Beispiel in der Produktion von Halbleitern und Flachbildschirmen, ist Südkoreas Industrie weltweit führend. Das Pro-Kopf-Einkommen erreicht in etwa das Niveau von Spanien. Für die nächsten Jahre bis 2011 prognostiziert The Economist hohe Wachstumsraten von fast 5 Prozent. In Seoul haben nicht nur die wichtigsten staatlichen Institutionen, sondern auch fast alle großen südkoreanischen Konzerne, Banken und Handelsunternehmen ihren Hauptsitz. Seoul ist daher der mit weitem Abstand bedeutendste Büromarkt Südkoreas und zählt 787 große Bürogebäude, das heißt Immobilien ab elf Etagen, mit einer Gesamtfläche von rund 20 Mio. m². Auch der Sektor für Logistikimmobilien und Lagerhäuser ist angesichts der starken wirtschaftlichen Expansion, nicht zuletzt im verarbeitenden Gewerbe, für Investitionen attraktiv. Der südkoreanische Wohnungsmarkt ist im Gegensatz zu den anderen Segmenten derzeit wenig attraktiv für Investitionen. Die Wohnimmobilienpreise sind im letzten Jahr in Seoul so stark angestiegen, dass hochwertige Wohnungen laut CB Richard Ellis nur noch eine Einkommensrendite von drei Prozent bis vier Prozent erwirtschaften. China Das Reich der Mitte ist aufgrund seines hohen Entwicklungspotenzials für Immobilieninvestitionen attraktiv.
Das Land zählt laut UN-Angaben rund 1,3 Mrd. Einwohner, von denen bislang nur 40 Prozent in Städten leben. Die über 100 Millionenstädte Chinas erleben angesichts der florierenden Wirtschaft jedoch einen stetigen Zustrom an Arbeitskräften vom Lande. Die rasante wirtschaftliche Expansion hat aktuell einen hohen Bedarf an Gewerbeflächen und Wohnungen zur Folge, der ein Wachstum der Immobilienmärkte erwarten lässt. China war dabei im asiatisch-pazifischen Raum nach Japan das Land, das am meisten ausländische Immobilieninvestitionen auf sich ziehen konnte. Im Fokus internationaler Anleger stehen dabei vor allem die Küstengebiete Chinas, insbesondere die Großräume Shanghai, Peking und Kanton. Der Bedarf an Büroflächen hat in China in den letzten zehn Jahren im Zuge des hohen Wirtschaftswachstums erheblich zugenommen. Am deutlichsten sichtbar war dies in der Hauptstadt Peking sowie im Wirtschaftszentrum Shanghai. Die Angebotssituation ist an beiden Standorten jedoch sehr unterschiedlich. Während in Shanghai nicht einmal zwei Prozent der modernen hochwertigen Flächen leer stehen, beträgt die Leerstandsquote in Peking über 15 Prozent. In Shanghai tendieren die Büromieten daher grundsätzlich weiter nach oben, während sie in Peking weitgehend stagnieren. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen wird angetrieben vom steigenden Wohlstand der chinesischen Bevölkerung sowie von der Liberalisierung des Einzelhandels, nicht zuletzt der Öffnung des chinesischen Marktes für internationale Einzelhandelsketten. Der Logistikimmobiliensektor wird bislang von Eigennutzern dominiert und ist wenig entwickelt. Transport-, Distributions und Lageraktivitäten werden in China jedoch angesichts der starken industriellen Ausrichtung der Volkswirtschaft, des rasant expandierenden Außenhandels und der wachsenden Konsumausgaben an Bedeutung gewinnen. Japan Japan ist derzeit gemessen am Bruttoinlandsprodukt von fast 5.000 Mrd. USD die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt nach den USA und mit 127 Mio. Einwohnern auf einer Fläche kleiner als Kalifornien, einer der größten internationalen Absatzmärkte. Das Pro-Kopf-Einkommen ist etwas höher als in Deutschland. Nach der schweren Stagnations- und Deflationsphase der neunziger Jahre hat die japanische Wirtschaft seit dem Jahr 2003 wieder Tritt gefasst. Daher schenken in- und ausländische Investoren dem japanischen Immobiliensektor, dem größten Immobilienmarkt Asiens, verstärkt ihr Vertrauen. Der Fokus der Immobilieninvestoren liegt bislang auf Bürogebäuden, da sowohl der Einzelhandels- als auch der Logistikflächensektor in starkem Maße durch Eigennutzer dominiert werden. Tokio ist einer der größten Büromärkte weltweit, wenn nicht sogar der größte. Gegenwärtig tendieren die Mieten daher kräftig nach oben. Die Mieten für hochwertige Büroflächen im Hauptgeschäftsviertel Tokios sind nach Jones Lang LaSalle innerhalb eines Jahres um 20,3 Prozent angestiegen. Tokio ist mit einer Spitzenmiete von 1.521 USD/m² einer der mietstärksten Bürostandorte der Welt. Die Aussichten auf eine Fortsetzung des Aufschwungs am Tokioter Büromarkt sind angesichts des niedrigen Leerstandes und der günstigen Konjunktur positiv, wenngleich das Mietwachstum moderater als im letzten Jahr ausfallen wird. Auch der japanische Einzelhandel ist für Immobilienanlagen attraktiv, da er derzeit einem tief greifenden Strukturwandel unterliegt.
Moderne großflächige Einzelhandelsformate gewinnen zunehmend Marktanteile zu Lasten der traditionellen, oft kleinflächigen Einzelhandelsformen. Büromarkt Asien 1. Quartal 2008 Cushman & Wakefield hat im April 2008 den Büroimmobilienzyklus für Asien veröffentlicht. Städte wie Taipei, Tokyo, Seoul, Hongkong, Singapur und andere befinden sich einer nachhaltigen Wachstumsphase. Die Büromarktdaten von Jones Lang LaSalle zum 1. Quartal 2008 bestätigen den positiven Ausblick. So beträgt die Leerstandsrate von Hochwertigen Büroflächen im CBD (Central Business District) in Tokio 3 Prozent, in Hongkong 1,1 Prozent, in Singapur 2,7 Prozent und in Seoul sagenhafte 0 Prozent. Sehr geringe Leerstandsraten einerseits und stabile Flächennachfrage anderseits lassen weiter steigende Mieten erwarten.
06.10.2008
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